Руководитель отдела развития, Митрофанова Наталья
Время прочтения: 5 мин
Давайте знакомиться с правилом «трёх Л», которое гласит: три ключевых фактора успеха абсолютного любого клиентского бизнеса – это локация, локация и локация. Данное правило как нельзя лучше применимо для кофеен.
Выбор помещения – один из главных факторов (возможно даже самый главный), определяющий успех кофейни.
Расскажем, как найти «своё» помещение, на что обратить внимание при первичном осмотре и как заключить договор аренды, если мэтч всё-таки случился.
При первичном осмотре помещения под вашу кофейню нужно обратить внимание на ряд моментов, о которых мы расскажем в нашей статье.
- Трафик
-
Коммуникации
-
Общее состояние помещения
-
Аренда
Трафик
Мы используем систему геоаналитики, которая прогнозирует выручки в торговых точках, ищет лучшие места для открытий и тем самым повышает эффективность текущей сети.
Согласитесь, но заведение в глубине спального района может быть успешным: да, туда в основном будут ходить мамы с детьми, пенсионеры и молодежь, которые живут в радиусе километра и это будет неким потолком кофейни. Поток ее клиентов не вырастет, если рядом не будет источника постоянного трафика, например, станции метро или остановки общественного транспорта.
Измерить потенциальный поток клиентов в понравившейся локации можно с помощью чеков. Да, старый-добрый способ работает получше многих аналитиков. Делается это так: заходим в соседнее заведение на той же улице, покупаем что-нибудь, берем чек и сохраняем его — и так несколько раз в течение недели в разное время суток.
Обязательно нужно взять чек в один из выходных дней и перед закрытием заведения, например, так: в понедельник в 8 утра, во вторник в 14 часов дня, в четверг — в 19, в пятницу-субботу — перед закрытием. После смотрим на номер каждого чека и время: номер — это количество человек, которые были в заведении к тому времени, как вы пришли. Если к закрытию смены меньше 100 человек, арендовать помещение не стоит. Не благодарите за лайфхак от Даблби.
Коммуникации
Важнейшую роль в работе заведения играют коммуникации: электричество, отопление, вентиляция, кондиционирование, вода и канализация.
Электричество, или, как говорят строители, ЭОМ – такой же важный фактор при выборе локации под вашу кофейню. Важно понимать, сколько нужно киловатт и искать исходя из желаемого, т.е. помещение должно иметь необходимую нагрузку, или иметь возможность ее увеличить. Функция увеличения очень дорогостоящая и не простая, соответственно, это должно быть за счет арендодателя.
Вода и канализация или ВК – тут все проще, вода и канализация есть везде или почти везде, но другой вопрос подходит это помещение под ваши требования. Горячая вода – это хороший бонус, но всегда же можно поставить нагреватель. Да, это дороже с точки зрения стоимости электричества, но отсутствие горячей воды не критично при первичном просмотре помещения.
Кстати, важно обратить внимание, что туалета должно быть 2 и никак иначе. Один для персонала, второй для гостей, это правило СанПин и при проверках на это обращают внимание в первую очередь.
Вентиляция и кондиционирование. Если в просматриваемой локации есть вентиляция, то у вас в руках почти джекпот. Если нет то, не беда и всегда можно построить ее с нуля. Главное, чтобы была для этого возможность у помещения. Следует учитывать этот фактор, поскольку в центральных районах Москвы, где-то, например возможна вентиляция на воде, что сильно снизит стоимость электричества, где-то невозможна установка вентиляции по инициативе жильцов или состоянию/назначению или культурному наследию здания, а где-то вентиляция бывает просто не пригодна из-за недобросовестного застройщика. Такое бывает сплошь и рядом.
Открытие кофейни в жилом доме непременно потребует серьезных затрат на качественную вентиляционную систему. Однако даже при выполнении этих условий жильцы могут быть недовольны подобным соседством и несмотря на это, часы работы кофейни будут строго ограничены. Лайфхак Даблби: дружите с соседями, общайтесь с ними и участвуйте в жизни дома/района. Это позволит вам быть «хорошим» соседом и никто не будет специально жаловаться на вас.
Общее состояние помещения
Данный аспект требует повышенного внимания, особенно если местоположение будущей кофейни – старая часть Москвы. Как правило, дома исторического наследия давно нуждаются в капитальном ремонте или даже в реконструкции. Аренда помещений в таких зданиях непременно повлечет за собой дополнительные траты на строительные и ремонтные работы. Владельцу заведения придется потратить примерно 40% инвестиционных средств только на то, чтобы место соответствовало современным техническим требованиям.
Аренда
Арендные каникулы – определенный отрезок времени, в течение которого наниматель не платит арендную плату, либо платит некоторую ее часть. Возможно договориться с арендодателем об установке арендных каникул для проведения в снимаемом помещении косметического ремонта, перепланировки, переоборудования и это супер удача и знак того, что перед вами адекватный собственник.
Как правило, при открытии кофейни вы делаете ремонт «под себя» и выбираете нужный вам дизайн-проект, затем тратите деньги на развитие точки и популяризацию места. А уходить оттуда через пару лет по прихоти арендодателя абсолютно невыгодно. И поэтому нужно сразу указывать срок действия договора, лучше подписывать договор минимум на 5 лет. Тогда при условии, что окупаемость от полутора лет и остальные 3 года — это время вашего заработка.
Также сразу стоит включать в текст договора условие о его пролонгации, то есть продление аренды по истечении периода действия договора, при условии, что у сторон не имеется претензий. С другой стороны, если заведение окажется убыточным, нужна возможность его закрыть и уйти, поэтому стоит пытаться согласовать комфортные условия выхода и зафиксировать их в договоре.
Часто в разделе обязанностей арендодателя, прописывают лишь предоставление помещения. Но в процессе использования помещения могут возникнуть некоторые сложности: ухудшение состояния помещения, временное отсутствие коммунальных ресурсов, затруднение доступа гостей и тому подобное. Всё это будет мешать работе заведения, поэтому важно на подобные случаи прописать обязанности арендодателя, чтобы вам не пришлось решать проблемы самостоятельно.
Правильное разграничение ответственности в договоре даже позволяет возложить на арендодателя обязанность компенсировать вам сумму штрафа, выписанного из-за ненадлежащего состояния помещения, за которое отвечает арендодатель.
Запомните: только внимательность и профессиональная команда поможет вам увидеть недочеты при подборе помещения. Даже если это очень хорошее помещение и подходит под ваш проект, не торопитесь. Ошибка в подборе может обойтись в крупную сумму. Важно учесть все детали и недочеты, которые могут быть незаметны при первом взгляде на объект.
#кофемосква #франшиза #кофейныйбизнес #Даблби #бизнесидеи #кофейня
#открытиедаблби #открытиекофейни